Instandhaltung oder Abriss: In Bayern stellt sich diese Frage immer häufiger
(ra). Eine lange Gebäudenutzung ist häufig viel nachhaltiger als ein Neubau. Doch manchmal ist der Sanierungsstau so groß, dass seine Behebung die Kostenfalle sprengt. Aktuelle Zahlen der Bundesgütegemeinschaft Instandsetzung von Betonbauwerken e.V. zeigen, dass vor allem in Bayern viele baufällige Immobilien darauf warten, aus dem Dornröschenschlaf wachgeküsst oder abgerissen zu werden.
Mehr als zwölf Prozent aller angebotenen Immobilien Bayern sanierungsbedürftig
Wie hoch ist das Sanierungspotenzial von Immobilien in Deutschland wirklich? Diese Frage hat die Bundesgütegemeinschaft Instandsetzung von Betonbauwerken e.V. mit einer Untersuchung auf Basis von Immobilien-Kleinanzeigen beantwortet. Mit Stichtag 7. Dezember 2021 wurden über 3.600 Inserate untersucht, in denen die Begriffe „sanierungsbedürftig“, „renovierungsbedürftig“ oder „modernisierungsbedürftig“ hinterlegt waren.
Das Ergebnis überraschte, denn vor allem Bayern und Niedersachsen weisen demnach ein enormes Sanierungspotenzial auf. Im südlichsten Bundesland Deutschland sind laut Erhebungen mehr als 12,3 Prozent der angebotenen Immobilien sanierungsbedürftig, in Niedersachsen sogar mehr als 13,5 Prozent. Überraschend sind vor allem die Unterschiede zwischen den östlichen Regionen. Ob ein Abbruch in Berlin zur Debatte steht, müssen Immobilieninteressenten in der Bundeshauptstadt beispielsweise in mehr als 2,7 Prozent der Fälle beantworten.
Modernisierung oder Abriss – diese Aspekte sprechen für eine Immobilienerhaltung
Vielerorts gibt es gar keine Entscheidungsmöglichkeit für einen Abriss, denn denkmalgeschützte Immobilien müssen erhalten und entsprechend der Vorgaben modernisiert werden. Durch die Auflagen kann dies den Sanierungsrahmen schnell übersteigen, sodass vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie im Blick auf mögliche Denkmalschutzeintragungen hilfreich ist.
Steht der Bau unter Denkmalschutz, helfen verschiedene Aspekte bei der Entscheidungsfindung zwischen Abriss oder Sanierung weiter. Ist die Bausubstanz in einem guten Zustand, entfallen mögliche Mehrkosten durch die Beseitigung von Schimmel oder den Austausch tragender Wände. Kommt die Raumaufteilung der Bestandsimmobilie den eigenen Nutzungswünschen nahe, ist dies ein weiteres Argument für eine Sanierung. Lassen sich die Räume nahezu problemlos ohne Rücksicht auf tragende Wände nach eigenen Wünschen umgestalten, ist das ein Argument für den Fortbestand.
Bund sichert umfangreiche Fördermöglichkeiten für Immobilieninstandsetzung zu
Durch die KfW gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die Sanierungsmaßnahmen bzw. den Kauf von Bestandsimmobilien fördern zu lassen. So gibt es beispielsweise eine Wohngebäude-Kredit (Nummer 261) für die energieeffiziente Sanierung des Eigentums. Erhältlich sind bis zu 150.000 Euro Darlehenssumme gepaart mit einer vergünstigten Rückzahlung durch den Tilgungszuschuss bis 25 Prozent.
Wer eine Bestandsimmobilie erwerben möchte, erhält bis zu 100.000 Euro Zuschuss (Nummer 124) durch das KfW-Wohneigentumsprogramm. Clever kalkuliert kann sich der Verzicht auf den Neubau sofort im Geldbeutel und bei der monatlichen Belastung (u. a. durch die Rückzahlung der Darlehensraten) bemerkbar machen.
Viele Kommunen locken mit Prämien
Nicht nur der Bund, sondern auch viele Kommunen wollen Anreize für neue Bewohner und den Erhalt von Bestandsimmobilien schaffen. Deshalb bieten sie unter dem Motto „Baugeld vom Bürgermeister“ verschiedene regionale Angebote, wenn sich Bürger für den Erwerb eines Hauses bzw. einen Neubau in der Kommune entscheiden. Abhängig von der Region werden insbesondere junge Familien beim Kauf von Bauland oder dem Erwerb sanierungsbedürftiger Immobilien unterstützt. Wie hoch die kommunalen Fördermöglichkeiten ausfallen, kann variieren. Doch ein Blick auf die bundesweite Datenbank hilft, attraktive Regionen mit zusätzlichem Förderpotential zu finden. Wer Umzugsbereitschaft mitbringt und regional nicht gebunden ist, kann sich vor allem im ländlichen Raum in Bayern, Brandenburg, Niedersachsen oder Sachsen-Anhalt besonders attraktive Bestandsimmobilien sichern.
Ist der Abriss wirklich günstiger?
Bei der Entscheidung, ob ein Abriss günstiger als eine Sanierung ist, sollten auch mögliche Zusatzkosten berücksichtigt werden. Pro Quadratmeter können Immobilienbesitzer zwischen 50 und 150 Euro/Quadratmeter für die Abrissarbeiten einkalkulieren. Bei einer Bestandsimmobilie mit 200 Quadratmeter Wohnfläche würde das eine maximale Kostenbelastung von 30.000 Euro ausmachen. Ist die Bausubstanz hingegen mit Schadstoffen durchsetzt, steigen die Kosten durch die aufwändige Entsorgung. Vorarbeiten, wie beispielsweise Entrümpeln der Immobilie, können ebenso hinzukommen. Sie betragen abhängig von der Wohnfläche und Region zirka 2.500 Euro und mehr. Die Beantragung einer Abrissgenehmigung beim zuständigen Bauamt kostet ebenfalls.
